אודות מס שבח
מס שבח, מס חברות, מס רווחי הון – עורך דין שקל ושות

אודות מס שבח

גרסת הדפסה

כאמור, המרכיב הראשון הינו שמדובר בזכות במקרקעין. זכות במקרקעין הינה בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור, ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל, אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים.מקרקעין מוגדרים על פי החוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

המרכיב השני הינו כי מדובר במכירת זכות במקרקעין. מכירת זכות במקרקעין כוללת בין היתר הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה, בין בתמורה ובין שלא בתמורה. החוק קובע מספר מקרים שלא יחשבו כמכירה ובכללם הורשה, העברה ע"פ פסק דין אגב הליך גירושין, חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים ועוד.

המרכיב השלישי הינו קיומו של שבח. ככלל, השבח הינו שווי המכירה בניכוי יתרת שווי הרכישה המורכבת משווי הרכישה ובתוספת הסכומים המותרים בניכוי על פי החוק. שווי המכירה הינו השווי שנקבע בחוזה בין הצדדים למעט במקרים בהם הושפע מחיר העסקה מקיום יחסים מיוחדים כי אז ייקבע השווי לפי מחיר השוק (אילו הייתה המכירה בין מוכר מרצון לקונה מרצון). יתרת שווי הרכישה הינה שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי על פי סעיף 39 לחוק כגון הוצאות בניה והשבחה, שכר טרחה עו"ד במכירה והרכישה, מס רכישה, היטל השבחה, דמי תיווך, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל,  וכיוצ"ב.

במקביל לקביעה הכללית בדבר החבות במס שבח, קיימים בחוק פטורים והקלות בשיעורי המס במקרים שונים. כך למשל, מכירה החייבת במס על פי פקודת מס הכנסה תהא פטורה מתשלום מס שבח מקרקעין, וזאת על מנת למנוע כפל מס. דוגמה נוספת לפטור ממס שבח היא מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה למוסדות ציבור או מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו. בנוסף, נקבעו בחוק פטורים והקלות נוספות בכל הנוגע לדירות מגורים. כך למשל, קובע סעיף 49ב(2) לחוק כי מכירה של דירה יחידה תהא פטורה ממס בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף. דוגמה נוספת היא סעיף 49ב(5) לחוק הקובע כי מכירה של דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה תהא פטורה ממס בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף. כמו כן, נקבעו שיעורי מס ודרכי חישוב מס פרטניים במכירת דירת מגורים שאינה יחידה וכן הוראות מעבר מיוחדות לשנים 2014 ועד תום שנת 2017.
לפרטים נוספים אודות מס רכישה